『相見積もり』

どうも、玉木龍です！

今回は『相見積もり』について記事にしていきます！

前回【アパートを建築する上で考えること】として3つ大事なことをお伝えしました。

『相見積もり』

『長期的視点』

『経費の予算化』

その内の1つ『相見積もり』について深堀していきたいと思います。

前回「必ず2社以上から見積もりを取るように」とお伝えしました。

ではどの項目を重点的に見比べるべきなのでしょうか？

※同規模のアパートを想定しております。

《請負金額》

単純にどちらが高くもしくは安いでしょうか。

ポイントは延べ坪数で割ることです。

例えば……

【Aアパート】

請負金額⇒1億円

延べ坪数⇒200坪

坪単価⇒500,000円

【Bアパート】

請負金額⇒1億1,000万円

延べ坪数⇒200坪

坪単価⇒550,000円

BアパートよりAアパートの坪単価が安いということがわかります。

同規模のアパートだと比較がしやすいですが、

世帯数もタイプも違うアパート同士を比べる際には

坪単価を出すと比較しやすくなります。

ここで注意点があります。

同じ延べ坪200坪であっても

『共同住宅』や『重層長屋』などのタイプによって差異が生まれる点です。

『共同住宅』よりも『重層長屋』のほうが坪数に対して専有面積が高くなります。

つまり【家賃に関わる面積が広くなる】ということです。

《家賃》

同じ1LDKの間取りでも家賃に開きがある場合があります。

部屋の大きさや設備の違い、日当たりなどによって家賃は増減するものです。

それは正当な違いです。

しかし、正当とは言えない家賃の違いがあることがあります。

そのほとんどはサブリースでの提案の場合です。

例えば『いくら以上の家賃収入』などが銀行からの融資条件になっているケースです。

銀行が地主にお金を貸す際、アパートの事業性をシミュレーションします。

金利を含めた貸付金が問題なく回収できるかどうか。

それが銀行にとって大事になるからです。

シミュレーションがあまり良くなかった場合には収支を改善する必要があります。

当然、収入である家賃もその改善されうるものに含まれるわけです。

「いくらの家賃で借上げできれば融資します」という話になるわけです。

しかしそれは、銀行が提示した『希望家賃』です。

エリアに沿った家賃相場から導き出された家賃ではありません。

当初はその家賃で入居付けがうまくいくかもしれません。

しかし、5年10年と経過すると家賃の下落が始まります。

するとどうなるかわかりますか？

サブリース会社から借上げ家賃の減額交渉が始まります。

当初の事業計画書通りにアパート経営がいかなくなる典型です。

サブリース会社による高い家賃設定には本当に気を付けてください！！

以上の通り『請負金額』と『家賃』を比べるだけでも

会社による違いがはっきり見えてきます。

アパート経営は30年続くものとして慎重に検討していきましょう。

今日はここまでです(^^)