『経費の予算化』

どうも、玉木龍です(^^)/

今回は『経費の予算化』について記事にしていきます！

 

前回【アパートを建築する上で考えること】として3つ大事なことをお伝えしました。

『相見積もり』

『長期的視点』

『経費の予算化』

その内の1つ『経費の予算化』について深堀していきたいと思います。

前回お伝えした通り、アパート経営する上で掛かる費用は下記の通りになります。

《原状回復費用》

《大規模修繕費用》

《その他修繕費用》

一つひとつどのくらい掛かってくるのかお伝えしていきます(^^)

《原状回復費用》

入居者が入れ替わった際に掛かる費用です。

修繕項目のほとんどは下記の通りです。

・クロス

・クッションフロア

・パッキン

・電球

大まかな4つに分類しましたが、

費用的にはクロスが8～9割を占めます。

パッキンや電球は数百円で買えるものです。費用は掛かりません。

しかしクロスは㎡あたり1,000円～1,500円ほど掛かってしまいます。

原状回復費用の予算化は非常に難しいです。

なぜならば、

「いつ入居者が入れ替わるかわからない」

「部屋に入ってみないと汚れや損傷具合がわからない」

からです。

いざ退去立ち合いで部屋を見てみたらタバコのヤニ汚れがひどく、

クロスの全面張替が必要だった、なんてことも良くあります。

そこで1つの指標をお伝えさせて頂きます。

延べ㎡数×40円×12ヶ月＝年間で掛かる原状回復費用

※仮に延べ㎡数が500㎡だとしたら、500㎡×40円×12ヶ月＝240,000円となります。

年間240,000円の原状回復費用が掛かると想定して

毎月20,000円をその費用のために貯蓄するようにして下さい。

《大規模修繕費用》

外壁や屋根の塗装、防水工事などが該当します。

古い建材ですと、建ててから10年後と20年後に大規模修繕。

つまり、30年間アパート経営を続けると考えると

2回大規模修繕を行う必要がありました。

しかし今の建材はモノが良いです。

建ててから15年後を目途に1回大規模修繕を行うというのが主流です。

大規模修繕費用についても1つ指標をお伝えさせて頂きます。

家賃収入×5%×180ヶ月＝大規模修繕費用

※仮に毎月500,000円の家賃収入があるならば、

　500,000円×5%×180ヶ月＝4,500,000円となります。

建ててから15年後に4,500,000円の大規模修繕費用が掛かると想定して毎月25,000円をその費用のために貯蓄するようにして下さい。

※建物のタイプによって掛かる費用にバラつきが出ます。

　特に複数に棟が分かれているタイプですと、足場代が高くなる傾向があります。

《その他修繕費用》

上記の2つに該当しない項目です。

もっとも予算化が難しい項目でもあります。

具体的には、

・給湯器

・エアコン

・インターフォン

などが挙げられます。

その他修繕費用についても1つ指標をお伝えさせて頂きます。

部屋数×1,500円×12ヶ月＝年間で掛かるその他修繕費用

建ててから10年間ほどはほとんど掛かってこない項目です。

しかしそれ以降に掛かる可能性が非常に高くなってきます。

当初から計画的に貯蓄することをお勧めします。

今日はここまでです！！