『レンタブル比とは？②』
どうも、玉木龍です(^^)
前回に引き続き、今回も『レンタブル比』について記事にしていきます！
前回はレンタブル比は高いほうが収益性に優れた物件だという話をしました。
しかし、高いレンタブル比だけで物件の価値を見出すのは危険で、
『資産価値の減少率』に意識を向けましょうとお話ししたと思います。
・食品
・車
・時計
上記3点の価値の減少率について説明しましたね(^^)
その中でも時計は不動産に少し似ているとこがあります。
皆さん、『ロレックス』という高級時計をご存知だと思います。
スイスのブランドで高級時計の代名詞と言えるでしょう。
ロレックスが高級時計と言われるのにはいくつか理由があります。
・歴史
・精巧さ
・デザイン性
・ブランド力
では皆さん、『ブライトリング』という高級時計はご存知でしょうか？
同じくスイスのブランドなのですが、
認知度はロレックスには負けていると思います。
そして、ロレックス同様、ブライトリングにも高級時計と言われる理由があります。
・歴史
・精巧さ
・デザイン性
・ブランド力
あれ、ロレックスと同じですね。笑
そう、ほぼ同じなのです。笑
しかし、当然ですがまったく違いが無いわけではありません。
私が注目している違いは『価値の減少率』です。
40万円するロレックスを新品で買い、5年後に売ったとしましょう。
大きな損傷が無い限り、20万円以上で売れると思います。
40万円するブライトリングを新品で買い、5年後に売ったとしましょう。
ロレックスと違い、20万円以上の値がつくことはあまりありません。
これが『価値の減少率』の典型的な違いです。
不動産を建築するのであれば、目指すは『ロレックス』なのです。
内容が変わりますが、『高すぎるレンタブル比』には注意が必要です。
例を挙げましょう。
【TAMAKIレジデンス】
・世帯数50戸
・JR駅徒歩25分
・レンタブル比95%
・エレベーター1基
・駐車場スペース3台分有り
専有スペース（賃貸スペース）を限界まで増やし
95%ものレンタブル比を確保しています。
非常に収益性が高く見えますね。
しかし、駅から徒歩25分と距離があるにも関わらず、
エレベーターが1基しかありません。
50世帯に対してこれは少なく、
特に朝は「エレベーターが中々来ない」ことが予想できます。
また、50世帯に対して3台分しかない駐車場も気になります。
駅からの距離を考えて、車の需要は比較的高いエリアです。
あまりにも台数が不足しています。
このような物件が将来どうなるか……。
もうわかりますね。
分譲だとしたら大きな価格の減少があります。
賃貸だとしたら賃料の下落率が大きくなりますし、入居率が落ちます。
不動産を購入、建築する際は情報をかき集め、
総合的に判断していきましょう！！
今日はここまでです(^.^)
